Direito Civil III - Lição 09 - Contrato de Compra e Venda

Compra e venda - arts. 481 a 532 do Código Civil, baseado na obra de Flávio Tartuce.

1. Conceito

     Contrato de compra e venda é aquele no qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

• Contrato translativo 

-> por si só não gera a transmissão da propriedade;

• Coisa certa 

-> móvel: a propriedade se transfere pela tradição;
-> imóvel: a propriedade se transfere pelo registro do contrato no Cartório de Registro Imobiliário;


2. Natureza jurídica, características:

a)     Bilateral ou sinalagmático:

     Direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si.
 
b)     Oneroso:

     Sacrifícios patrimoniais para ambas as partes;

c)     Comutativo

      As partes sabem de antemão quais serão as suas prestações;

d)     Aleatório

     Eventualmente, pode a compra e venda assumir a forma de contrato aleatório sob duas formas: venda de coisa futura quanto à existência (art. 458, CC) e à quantidade (art. 459, CC); e venda de coisas existentes, mas expostas a risco (art. 460, CC).

• Venda da esperança quanto à existência da coisa ou venda da esperança (Emptio spei): 

- Assunção de risco por um dos contratantes quanto à existência da coisa;
- A outra parte terá direito:
     de receber integralmente o que lhe foi prometido;
     desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa;
     ainda que nada do avençado venha a existir;
- Não se fixa quantidade mínima (risco maior);
 

• Venda da esperança quanto à quantidade da coisa ou venda da esperança como coisa esperada (Emptio rei speratae)

- Assunção de riscos por um dos contratantes sobre a quantidade da coisa;
- O alienante tem direito a todo o preço, desde que:
     de sua parte não tenha ocorrido culpa;
     ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada;
- Fixa-se uma quantidade mínima para a compra (risco menor);

• Venda de coisas existentes, mas expostas a risco assumido pelo adquirente

- O alienante tem direito a todo o preço;

- Ainda que a coisa não mais exista, no todo ou em parte, no dia da formalização do contrato (art. 460, CC);

- Contrato poderá ser anulada se o prejudicado provar que o outro contratante agiu com dolo (art. 461, CC);

e)     Consensual

      Aperfeiçoa-se com a manifestação da vontade, conforme art. 482 do CC: "A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço". 

     A entrega da coisa ou o registro do negócio no Cartório tem relação apenas ao cumprimento do contrato, com a eficácia do negócio jurídico.

f)     Formal ou informal

     Quanto a forma pode ser escrito ou verbal, e quanto a necessidade ou não de escritura pública ele pode ser solene ou não-solene¹.

     Contrato será formal e solene quando exigir escritura pública para imóvel  cujo valor seja superior a 30 salários-mínimos; caso tenha valor inferior ou igual, não haverá necessidade de escritura pública a ser lavrada no Tabelionato de Notas.

     Na compra e venda de bem móvel, de qualquer valor, não há necessidade de escritura pública nem de forma escrita, pois não há registro (contrato informal e não solene).

3. Elementos constitutivos da compra e venda 

• Partes (comprador e vendedor), sendo implícita a vontade livre, o consenso entre as partes, sem vícios (consensus). 
• Coisa (res) 
• Preço (pretium)

     As partes devem ser capazes, sob pena de nulidade ou anulabilidade da compra e venda;

     Quanto ao consentimento, deve ser livre e espontâneo. Havendo um dos vícios de consentimento (erro, dolo, coação moral, estado de perigo e lesão), o contrato de compra e venda é anulável.

     A coisa deve ser:

-> Lícita;

-> Determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta, indicada pelo gênero e quantidade);

-> Alienável;

     O preço deve ser:

-> Certo;

-> Determinado;

-> Em moeda nacional corrente;

-> Pelo valor nominal;

4. Restrições à autonomia privada na compra e venda

    Na compra e venda há limitações quanto ao conteúdo do negócio, sob pena de sua nulidade, anulabilidade ou ineficácia da avença.

4.1 Da venda de ascendente a descendente (art. 496 do CC)

a)     A venda é anulável;

b)     Exceto: se os outros descendentes e o cônjuge do alienante consentirem;

c)     Regime de bens de separação obrigatório: dispensa-se o consentimento do cônjuge;

d)     Não se aplica por analogia aos casos de união estável;

e)     Prazo decadencial para anulação é de 2 (dois) anos, contados da celebração do negócio;

CC, Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
CC, Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.

4.2 Da venda entre cônjuges (art. 499 do CC)

a)     É possível para bens excluídos da comunhão;

b)     Venda é nula, por impossibilidade do objeto, se o bem fizer parte da comunhão de bens;

c)     Aplica-se por analogia à união estável;

d)    É anulável, ineficaz ou nulo a compra e venda entre cônjuges com intuito de fraude contra credores, fraude à execução ou simulação, respectivamente;

e)     Regime de casamento:

-> Comunhão parcial de bens: é possível a venda quanto aos bens particulares.

-> Comunhão universal de bens: é possível a venda quanto aos bens incomunicáveis (art. 1.668, CC).

-> Participação final nos aquestos: é possível a venda em relação aos bens que não entram na participação;

-> Separação de bens legal ou convencional: é possível a venda desde que não haja ilicitude ou fraude;

CC, Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. 
Ver arts. 1.658, V a VII e 1.668. São excluídos da comunhão:

4.3 Da venda de bens sob administração (art. 497 do CC)

a)     Aplica-se aos:

-> tutores, curadores, testamenteiros e administradores;
 
-> servidores públicos;

-> juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários;

-> leiloeiros e prepostos.

CC, Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

4.4 Da venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum (art. 504 do CC)

a)     Coisa indivisível;

b)     Vários proprietários;

c)     Condômino só pode vender a sua parte a estranhos se antes oferecer aos outros condôminos (direito de preferência do condômino);

d)     Aplica-se a bens móveis ou imóveis;

e)     Condômino prejudicado pode:

-> haver para si a parte vendida;

-> requere no prazo decadencial de 180 dias;

-> mediante depósito do preço total; 

f)     Sendo muitos condôminos, respeita-se a seguinte ordem de preferência:

-> Condômino que tiver benfeitorias de maior valor;


-> Na falta de benfeitorias, terá preferência o dono do quinhão maior;

-> Na falta de benfeitorias e sendo todos os quinhões iguais, terá preferência o que depositar judicialmente o preço;

CC, Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

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• Síntese:

TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 3ª ed. rev., atual. e ampl. Capítulo 6, págs. 618 a 636. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2013.

1 - Aula profª Gabryella Simoneti

Bons estudos!